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再建築不可物件とは？

文字通り、解体しても新たに建物を建てる事が出来ない物件のことを言いますが、要は建築基準法上の道路に接していないものが該当します。

なぜそんな物件が存在してしまうのか？

それは道幅の狭い住宅街などで火災や事故等が発生した場合に、救急車や消防車などの緊急車両が入って行けないことが問題となり、迅速に緊急車両が駆け付け救助活動を行えるよう道幅を確保するため接道義務を設けるようになりました。地域の安全を守るためだったのです！

接道義務の要件

原則ですが、４M以上の建築基準法上の道路に間口２M以上の接道義務を満たしていないと新たに建物を建てる事が出来ません。前面道路が建築基準法上の道路かどうかがポイントになって来ます。あなたが車が通れるから道路だと思っているところも、実は役所で調査すると通路や水路になっている場合や、敷地と道路の間に他人の土地（筆）が入っていて道路に接していない場合などは建築出来ないこともあります。

再建築不可物件を再建築可能物件にする方法

①間口２M未満の土地であれば、隣地所有者から間口２Mになるまでの土地を購入する

②前面道路の幅員が４M未満であれば、セットバックすることで建築が可能となる場合があります。

③間口２M未満でも４３条但し書き道路の申請を出せば、緊急避難通路を確保するなど条件を満たせば建築が可能となる場合があります。

再建築不可物件の売却価格が低いワケ

再建築不可物件は建築可能な物件と比べ、半額以下で取引されているのが現状で、２～３割になることも十分にあり得ます。所有している方からすると「ふざけるなー(# ﾟДﾟ)」と言いたくなる気持ちは分かりますが、なぜそこまで低くなってしまうのか！？しっかりご自身でもその実情を把握しておくことが大切です。

一番の要因は、買手の借入する金融機関の融資条件が厳しいことです。

再建築不可物件の場合、買手が現れたとしても都市銀行や信金・信組では住宅ローンの融資はしてくれません。融資をしてくれる金融機関はありますが、借入出来る金額が物件金額の80％までで金利3.9％～4.4％が基準となります(*_*;

例えば、売却価格2,000万円の物件を購入したいと思っても諸経費合わせて500万円程度の自己資金が必要となるため、買手が限られてしまいます。

あなたが売却しようとしている不動産は再建築が可能ですか？

上記以外でも再建築不可物件でも建築可能にする方法や売却するタイミングを見直すなど上手に売却する方法がります。不動産売却でお悩みの方は、お気軽に相談下さい。